市场月报1月楼市供求同环比皆跌超4成地市流拍率高仍低迷

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1月份,楼市惨淡,供需下降超40%,地市楼盘滞销率居高不下。 展望2月份,房地产市场依然不容乐观,成交量或将继续下滑。

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◎ 文/鹤研究中心

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1月份,房地产市场继续下滑,29个城市成交量环比再降4%,同比降幅扩大至32%。 只有一线城市成交有所回升,超过60%的二三线城市成交疲软,同比降幅继续扩大。 土地市场持续低迷。 深圳、苏州、宁波、无锡三地土地集中竞拍。 土地拍卖的受欢迎程度低于第二轮。 溢价率创历史新低,未售出率仍处于23%的高位。 在房企资金压力没有实质性改善的情况下,推迟拿地甚至不拿地是共识。

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供应

同比大幅缩水 锐减43%以上

厦门、大连等4城“零供应”

年初1月,供应明显萎缩:29个重点城市新增供应面积达1080万平方米,同比分别下降43%和58%。 由于脱发等不确定因素的影响。 在能量水平方面,

一线城市商品房新增供应面积228万平方米,环比几乎“减半”。 北京受当前COVID-19疫情影响不确定,供应量环比下降82%,房企开盘意愿不高。 广州和深圳整体供应量也稳中有降,环比降幅超过70%。 惯性依然存在,房企供货积极性较高。 上海本月供应164万平方米,环比增长46%,明显好于去年同期。

二三线城市新增供应面积851万平方米,环比下降60%,同比下降48%。 从绝对量上看,仅成都月供应量超过100万平方米,其次是南京和徐州,也达到了90万平方米以上。 西安、长春、大连、厦门四市本月“断供”,西安主要受新冠疫情“封城”影响。 从变化趋势看,各市环比均出现不同程度下降,降多于升,同比升少。 成都、徐州、海口、济南供应阶段性偏弱,环比有所回落,但仍明显好于去年同期。 环比降幅相同的城市大致分为两类:一类是东南沿海城市,如杭州、宁波、苏州、东莞、常州、无锡等,环比降幅较大超过 50%; 二是长沙、武汉、昆明、郑州、南宁等中心城市,跌幅均超过60%。

预测下月,我们认为2月恰逢传统春节假期和新冠疫情的负面影响。 预计整体供给规模将小幅回落,尤其是京津冀豫等疫情较为严重的地区。 整体供应很可能在低位徘徊。

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新房子

做个交易

同比下降约40%

近半数城市同比减半 仅成都增长11%

从成交表现来看,正如市场预期,人气稳步回落。 1月份,29个重点城市整体成交1429万平方米,环比下降37%,同比下降46%,主要原因是去年基数较高。 在能量水平方面,

一线城市韧性更强,总成交285万平方米,同比分别下降38%和21%,但降幅不及100个城市的平均水平。 其中,上海购房需求旺盛,供应增加,成交回升。 2022年月成交量130万平方米,环比增长43%,创去年2月以来新高。 受新冠疫情不确定性影响,北京成交量同比分别下降46%和31%,广州和深圳成交量持续低迷,主要受前期调控政策持续发酵影响,短期内难以改善。

二三线城市总成交1143万平方米,环比下降41%,同比下降47%。 从绝对量来看,梯度明显。 仅第一城市成都1月成交量就超过150万平方米。 佛山和武汉属于第二梯队,月成交量80万至90万平方米。 超半数二线城市月成交量低于5000万平方米。 一万平方米。 从变化趋势看,只有成都“高烧”,同比有所增加; 宁波主要是上月成交没有“赶上”,1月购房需求释放,导致环比上涨,但同比降幅仍达到48% %,市场继续低迷。 其余城市同比下滑,中央降息降准政策效应尚未在市场层面显现。 下月预测,我们认为传统春节假期适逢新冠疫情影响下春节返乡“难”,整体成交量或将迎来小幅回调。

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有存货

循环

多城供应骤降后库存小幅回落

沪广杭消化周期缩短

1月临近春节,受“就地过年”政策影响,大部分城市供应量大幅下降。 厦门、长春、大连和西安本月预计无新增供应。 29个城市整体供不应求。 上海、徐州、南京、无锡、海口积极推货,供需比大于1.2。

一线城市中,北京、广州、深圳库存面积均环比下降,广州消化周期缩短至一年以内。 二三线城市中,成都、厦门、福州、济南、大连、苏州、合肥库存面积低于2021年同期,但只有成都和杭州消化周期年有所缩短-同比。 从各城市供需数据来看,2022年春节前楼市表现明显弱于2021年。

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做个交易

结构

沪深两市高端豪宅占比小幅上升

北京中低档比例下降12pcts

从价格段分布看,北京低端产品占比上升15个百分点,上海和深圳分别下降2个和12个百分点; 北京和深圳中低端产品占比分别下降12个和10个百分点,上海提高4个百分点; 上海、北京中端产品占比分别下降3、2个百分点,深圳占比上升16个百分点; 北京中高端产品和高端产品占比下降2个百分点,上海和深圳分别提高1个和6个百分点。

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从面积分布看,深圳90平方米以下产品占比下降8个百分点,上海和北京分别上升1个和12个百分点; 90-120平米产品占比深圳上升7个百分点,北京和深圳均下降1个百分点; 上海、北京、深圳120-144平方米产品占比分别变化-1、-6、1个百分点; 上海、深圳144-200平方米和200平方米以上大件成交比例分别上涨2%和1%。

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二手

住房

成交量仍同比下降45%但环比明显收窄 苏杭止跌回升

2022年1月,二手房市场整体继续小幅下滑,9个重点城市共成交329万平方米,环比微降5%,规模环比下降45%与去年同期。 年初市场整体继续高位运行,但临近春节市场供应明显萎缩,导致成交小幅回落。 综合近期房地产扶持政策频频出台,当前市场规模与去年同期相比仍有空间,后市有望小幅回升。

具体来看,分城市看,9个城市的表现环比跌多于涨。 只有杭州和苏州出现环比正增长。 其中,杭州上涨近80%。 一线市场中,北京、深圳均出现15以内小幅回调,其余城市均有不同程度回落。 ;同比表现仍普遍下滑,半数城市降幅超过50%。 只有大连因为前期低,所以增长了两倍。 深圳、青岛长期低位运行。 幅度回落。

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土地

市场

宁波土拍回暖 成交环比暴跌90% 溢价率升至4.3%

截至1月23日,全国300个城市商业用地成交总建筑面积仅为5478万平方米,环比12月下降近90%,同比下降近70%; 下降90%,同比下降75%。 楼面均价跌至每平方米2069元,环比下跌15%。

市场人气方面,在宁波土拍回暖带动下,平均溢价率小幅上涨至4.3%。 具体来看,由于规则松动,交易主力宁波利润率提升,第三轮浓土拍卖人气明显回升,提振二线城市整体溢价率达到6.2 %,比上月上升3.7个百分点; 全部商办用地溢价率降至冰点; 三四线城市保费率也进一步下降,平均保费率仅为3.8%。

待售土地方面,重点监测城市的平均待售率已升至21%。 除西安、石家庄等少数二线城市滞销地块较多外,大部分滞销地块集中在三四线城市,且以住宅用地居多。 究其原因,主要是房地产企业仍面临较大的资金压力。 此外,这些城市房地产市场下行压力加大。

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一线城市成交及开工面积仅为85万平方米,环比下降88%,同比下降85%。 月内,一线城市共成交10块商业地块,均以底价成交。 值得注意的是,本月,北京率先发布2022年首批商品住宅用地出让公告,共计18块地块,总面积约83万平方米,将出让2月中下旬集中开工。 在土地拍卖细则方面,不同于其他城市三轮土地拍卖政策的放宽,北京2022年首个土地拍卖细则延续了2021年的细则,如“房价联动、重建质量、现房销售的竞争”,尤其是在现房销售方面。 ,本次北京有9块土地需要竞拍现房,进一步强化了现房销售的预期,对房企拿地的要求还是比较高的。

二线城市成交及开工面积820万平方米,环比下降90%,同比下降76%; 成交额仅为359亿元,环比下降91%,同比下降79%; 楼面均价降至4382元/平方米。 具体来看,本月只有宁波单市进行了土地集中拍卖,土地拍卖热度逆势而上。 鄞州区多处地块达到最高限价,进入抽签阶段。 整体溢价率上升至7.1%,成为第三轮土拍溢价率最高的城市。

三四线城市成交及开工面积不足5000万平方米,同比下降63%。 成交金额和楼面均价也随即回落,分别为706亿元和1544元/平方米。 在克而瑞监测的三四线城市中,南通、盐城、淮安等成交面积超100万平方米。 其中,土地集中竞拍的南通,成交规模达136万平方米。 值得一提的是,虽然南通第三轮土地集中拍卖的规则有所放宽,但三轮土地拍卖的热度依然不高。 已售出的19幅地块已全部以底价成交,部分未售出的地块也出现了拍卖。 相比之下,嘉兴的土地集中拍卖要火热一些。 受地价上限进一步下调的影响,2块土地达到成交高峰; 不过,涉及住宅物业的5块土地均被本土房企拿下,外资品牌房企的参与度仍然偏低。

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